Conforme Alex Nabuco dos Santos, a tensão entre liquidez e rentabilidade está no centro das decisões imobiliárias mais sofisticadas. Em muitos casos, o investidor se vê diante de uma escolha aparente entre ativos que prometem maior retorno, porém com menor facilidade de saída, e imóveis mais líquidos, ainda que com rentabilidade inicial mais moderada. O desafio não está em escolher um lado, mas em compreender como esses vetores se comportam ao longo do ciclo e como podem ser equilibrados dentro de uma estratégia consistente.
Essa relação não é fixa nem linear. Liquidez e rentabilidade variam conforme o momento econômico, o segmento do mercado e a qualidade do ativo. Decisões eficientes partem da leitura correta desse contexto, evitando simplificações que levam a escolhas desalinhadas com o objetivo patrimonial.
Liquidez como função de mercado e não apenas do ativo
Alex Nabuco dos Santos esclarece que a liquidez não depende exclusivamente do imóvel, mas do encontro entre ativo, preço e demanda em determinado momento do ciclo. Um imóvel excelente pode se tornar pouco líquido se estiver mal precificado ou inserido em um segmento momentaneamente fora do foco do capital. Da mesma forma, ativos mais simples podem transacionar rapidamente quando atendem a uma necessidade clara do mercado.
Liquidez, portanto, deve ser analisada de forma relativa. Ela aumenta em regiões consolidadas, com demanda recorrente e base ampla de compradores. Em contrapartida, diminui em ativos muito específicos, dependentes de perfis restritos ou de condições financeiras muito particulares. Reconhecer essa dinâmica evita confundir qualidade com facilidade de venda.
Além disso, a liquidez tende a se contrair primeiro nos ciclos de ajuste, enquanto a rentabilidade prometida demora mais a se reprecificar. Essa defasagem exige cautela na interpretação dos números.
Rentabilidade e o risco embutido no retorno
Segundo Alex Nabuco dos Santos, rentabilidade elevada quase sempre carrega risco adicional. Esse risco pode estar na vacância, na dependência de um único inquilino, na fragilidade contratual ou na baixa profundidade de mercado. O retorno maior funciona como compensação pela incerteza, não como garantia de resultado.
Por isso, analisar rentabilidade isoladamente leva a distorções. O retorno precisa ser observado em conjunto com estabilidade do fluxo, previsibilidade contratual e capacidade de saída. Em muitos casos, uma rentabilidade ligeiramente menor, porém recorrente e estável, entrega resultado superior no longo prazo quando ajustada ao risco.
A maturidade da decisão está em identificar se o prêmio de retorno é suficiente para compensar as limitações de liquidez envolvidas.
O papel do ciclo na relação entre liquidez e retorno
Como observa Alex Nabuco dos Santos, o ciclo econômico altera profundamente essa relação. Em fases de expansão, a liquidez se amplia e ativos de maior risco encontram compradores com mais facilidade, comprimindo retornos. Já em ciclos seletivos, o capital se concentra em imóveis líquidos, e a rentabilidade adicional exigida em ativos menos líquidos aumenta.
Nesse ambiente, o investidor disciplinado ajusta expectativas. Ele entende que não é o momento de maximizar retorno nominal a qualquer custo, mas de preservar flexibilidade e capacidade de manobra. A liquidez passa a ter valor estratégico, não apenas operacional.
Ignorar o ciclo leva a decisões assimétricas, como assumir riscos elevados em momentos nos quais o mercado não remunera adequadamente essas escolhas.
Estratégias de equilíbrio dentro do portfólio
Na visão de Alex Nabuco dos Santos, o equilíbrio entre liquidez e rentabilidade raramente acontece em um único ativo. Ele se constrói no portfólio. Combinar imóveis mais líquidos, que funcionam como âncoras patrimoniais, com ativos de maior retorno potencial permite distribuir risco e manter flexibilidade estratégica.
Essa composição reduz a dependência de vendas forçadas e amplia o poder de decisão ao longo do tempo. Em momentos favoráveis, ativos menos líquidos podem ser mantidos para captura de retorno. Em cenários adversos, a liquidez disponível preserva capital e abre espaço para novas oportunidades.
O erro comum está em concentrar toda a estratégia em um único perfil de ativo, tornando o portfólio vulnerável a mudanças de mercado.
Liquidez como opção estratégica e não como concessão
Alex Nabuco dos Santos ressalta que liquidez não deve ser vista como concessão de retorno, mas como opção estratégica. Ter a possibilidade de sair, reposicionar ou alocar capital rapidamente cria valor indireto, especialmente em mercados voláteis. Essa opcionalidade raramente aparece nos cálculos tradicionais de rentabilidade, mas influencia fortemente o resultado final.
Imóveis líquidos permitem ajustes finos de estratégia, enquanto ativos excessivamente travados reduzem alternativas. O equilíbrio adequado considera essa flexibilidade como parte do retorno total, ainda que não apareça de forma explícita no yield inicial.
Uma decisão que depende de objetivo e horizonte
Na interpretação de Alex Nabuco dos Santos, não existe resposta universal para o dilema entre liquidez e rentabilidade. A escolha depende do objetivo do investidor, do horizonte temporal e da tolerância ao risco. Estratégias de renda, preservação patrimonial ou crescimento exigem combinações distintas desses vetores.
O investidor mais eficiente é aquele que entende o papel de cada ativo dentro da estratégia maior. Ao fazer isso, transforma uma escolha aparentemente binária em uma construção equilibrada, capaz de atravessar ciclos com consistência.
Liquidez e rentabilidade não são opostos absolutos. Quando bem compreendidos, funcionam como complementos dentro de uma decisão imobiliária madura e alinhada ao tempo do capital.
Autor: Elena Vlachos
